В III квартале 2010 г. на рынке торговой недвижимости было открыто три новых проекта – ТРЦ «Рио», ТРЦ Marcos Mall и ТЦ «Ключевой». Таким образом, к концу III квартала 2010 г. общая площадь профессиональных торговых центров в Москве составила 5 570 100 кв. м (торговая площадь (GLA) – 2 819 740 кв. м). Итого с начала года на рынок вышли семь торговых центров общей площадью 713 100 кв. м (GLA – 281 740 кв. м).
До конца 2010 г. планируется к открытию еще пять торговых центров, общая площадь которых составляет 485 910 кв. м (GLA – 213 400 кв. м). Однако открытие некоторых из них может быть перенесено на следующий год. Если все заявленные к открытию до конца года торговые центры выйдут на рынок в срок, общий прирост качественных торговых площадей в 2010 г. составит почти 1,2 млн. кв. м (GLA – 495 140 кв. м).
Совокупная общая площадь ожидаемых к вводу в 2011 г. торговых центров (по заявлениям девелоперов и оценке аналитиков Colliers International) составляет около 700 000 кв. м. Таким образом, площадь торговых центров, заявленных к открытию в 2011 г., на 40% меньше, чем в 2010 г. Это связано с тем, что строительство запланированных к вводу в 2011 г. торговых комплексов начато еще до кризиса, а новых проектов нет.
В III квартале 2010 г. отмечается растущий спрос на торговую недвижимость не только в Москве, но и в других регионах России. Это проявляется в активной экспансии якорных арендаторов, крупных торговых операторов, региональных и международных сетей.
Несмотря на активизацию спроса, следует отметить более взвешенный подход арендаторов к выбору торговых комплексов, чем 2-3 года назад. Это связано с ограниченностью финансовых возможностей ритейлеров для широкой экспансии в условиях постепенного восстановления экономики после кризиса. Наиболее востребованными являются функционирующие успешные торговые центры. Среди строящихся объектов, в первую очередь, интересны торговые комплексы, близкие к открытию, а также проекты, которые очевидно будут успешными в силу удачного расположения и интересной концепции (даже если их открытие намечено через год-полтора).
В то же время, благодаря активизации ритейлеров и оживлению спроса, в сегменте торговой недвижимости наметился вектор в сторону рынка арендодателя. В первую очередь, это касается Москвы. Причин тому несколько. Во-первых, обеспеченность жителей столицы качественными торговыми центрами существенно ниже, чем в ряде российских городов-миллионников и крупных городов Восточной Европы. Во-вторых, количество интересных с точки зрения расположения и концепции торговых комплексов, где есть свободные площади, в Москве невелико. Все это привело к сокращению уровня вакантных площадей и к увеличению листов ожидания по наиболее привлекательным торговым центрам столицы.
Повышение спроса на качественные торговые помещения в Москве способствовало пересмотру коммерческих условий для арендаторов. Так, если в прошлом году преобладала схема процента с оборота при низкой или нулевой фиксированной части, то в настоящее время рынок возвращается к высокой фиксированной части, при этом сохраняя процент с оборота (смешанная схема). В свою очередь, размер фиксированной части тем выше, чем успешнее торговый центр. Кроме того, в успешных торговых комплексах остались в прошлом такие льготы, как отделка за счет собственника здания, бесплатное пользование помещением в течение 1-2 месяцев, включение в ставку аренды эксплуатационных расходов и коммунальных платежей. Следует отметить, что рост арендных ставок в наиболее успешных торговых центрах характерен не только для Москвы, но и для отдельных регионов.
Для III квартала 2010 г. характерно постепенное повышение уровня запрашиваемых арендных ставок в сегменте стрит-ритейла. К концу отчетного периода запрашиваемые ставки аренды на отдельные помещения в формате стрит-ритейла достигали $4000/кв. м/год, а на Тверской улице – $10000-13000/кв. м/год. Для сравнения: во II квартале 2010 г. арендные ставки в сегменте стрит-ритейла составляли $500-3000/кв. м/год, а на Тверской улице находились в диапазоне $2500-5500/кв. м/год в зависимости от стороны улицы, проходимости и пр. Примечательно, что нижняя граница цен в отчетном квартале сохранилась на уровне предыдущего квартала.
Таким образом, к концу III квартала ставки аренды на отдельные, наиболее привлекательные, помещения в формате стрит-ритейла на Тверской улице приблизились к докризисному уровню. Интересно, что в тот период Тверская улица занимала третье место в рейтинге торговых улиц мира, уступая лишь Елисейским Полям в Париже и Пятой авеню в Нью-Йорке. Положительная динамика арендных ставок в отчетном квартале отмечалась в первую очередь в тех помещениях, где заканчивались договора аренды.
III квартал 2010 г. характеризовался растущим спросом на рынке торговой недвижимости как в Москве, так и в других российских регионах. Это привело к сокращению доли вакантных помещений, некоторому росту арендных ставок, отмене льгот для арендаторов и увеличении листов ожидания в наиболее привлекательных и успешных торговых комплексах.
Основной тенденцией по мере выхода из кризиса стала ориентация арендаторов на качественные торговые центры с интересной концепцией. При выборе торгового комплекса ритейлеры хотят понимать, в чем его уникальность, что отличает его от других торговых центров.
Увеличение спроса на торговые помещения в III квартале 2010 г. также отмечалось в сегменте стрит-ритейла. Это привело к повышению верхней границы арендных ставок в основном в тех помещениях, где заканчивались договора аренды. Примечательно, что нижняя граница ставок аренды сохранилась на уровне предыдущего квартала. По оценкам Colliers International, до конца года можно ожидать некоторого увеличения арендных ставок, в первую очередь в тех помещениях, где срок договоров аренды подходит к концу. Собственники таких помещений будут поднимать ставки аренды до рыночного уровня, благодаря чему нижняя граница арендных ставок будет постепенно повышаться.
III квартал 2010 г. характеризовался активизацией девелоперов и застройщиков на рынке торговой недвижимости. Это нашло отражение в возобновлении работ по ранее «замороженным» объектам и разработке новых проектов. По оценкам Colliers International, это приведет к увеличению объемов предложения торговой недвижимости в перспективе 3-4 лет.
