Само понятие «индустриальный парк» появилось на российском рынке коммерческой недвижимости относительно недавно, однако уже успело вызвать множество дискуссий. Несмотря на наличие определенной доли плюрализма, большинство экспертов сходятся во мнении, что будущее у российских ИП, определенно есть, и отнюдь неплохое.
Где не ступала нога инвестора Давая оценки перспективам подобных проектов, нельзя не отметить, что успешность их реализации будет в значительной степени зависеть от экономической и политической ситуации в стране в целом. Поскольку основу пула арендаторов в ИП составляют средние и мелкие производственные и торговые предприятия, спрос на арендуемые площадки жестко обусловлен текущей ситуацией на смежных рынках. Соответственно, если такой рынок находится в стадии активного роста и постоянно привлекает новых игроков (в том числе и крупных иностранных инвесторов), мелким и средним ничего не остается кроме как консолидировать свои усилия в борьбе за место под солнцем. Несмотря на это, данный сегмент все ещё остается «terra incognita» для большинства российских предпринимателей. Невелико число и тех, кто уже успел оценить все преимущества работы под одной общей крышей десятков производственных компаний. Информационный вакуум налицо. А ведь, если рассматривать ИП таким, каким он должен быть согласно западным критериям, то плюсов окажется куда больше, чем минусов. Концентрация в одном месте и небольшого производства, и склада, и офиса, а также развитой инфраструктуры - все это может существенно сэкономить затраты арендатора. Коммунальные платежи в ИП уже не так потрошат кошельки предпринимателей, когда платить приходится в складчину, к тому же с партнерами по профильной продукции, а это не только дешевле, но и гораздо надежней.
Парк русского периода Тем не менее, несмотря на все имеющиеся плюсы, сама идея создания индустриальных парков на сегодняшний день сопряжена со значительными трудностями, поскольку опыт реализации подобных проектов пока практически отсутствует. Так, по словам руководителя отдела маркетинга компании «Эспро» Елены Веселовой, существует ряд распространенных проблем, с которыми большинство девелоперов сталкивается ещё до начала строительства. «Наибольшую сложность представляет оформление земельного участка, получение сопутствующей документации, а также процедура согласования размещения объектов различного назначения на территории будущих индустриальных парков, - поясняет она. – Стоит отметить также трудности с получением технических условий и дополнительного объема инженерных мощностей». Эта проблема становится особенно актуальной, учитывая удаленность индустриальных парков от крупных городов и как следствие низкий уровень развития сопутствующей инфраструктуры. «Действительно, проблем, возникающих еще на стадии строительства ИП, хватает, - соглашается первый вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. - Для девелоперов развитие формата ИП связано, прежде всего, со сложной процедурой согласования ТУ в надзорных ведомствах». В этих условиях строители ожидают от государства, прежде всего, упрощения решения вопросов с бумажной волокитой, дальше развивать формат будут они сами.
Парки и государство «Очень важный момент, отличающий ИП в России от крупных ИП в других ведущих странах мира, это изначальная концепция финансирования подобных проектов исключительно за счет частных инвестиций, без привлечения бюджетных средств, – отмечает начальник отдела исследований компании DTZ Регина Лочмеле. - В этих условиях реализация таких проектов, с одновременным строительством всей необходимой инфраструктуры, будет характеризоваться существенным снижением нормы доходности девелопера. Поэтому действительно эффективным представляется создание комплекса ИП лишь в рамках тесного и активного сотрудничества с государством, что должно предполагать, прежде всего, интеграцию частного и государственного капитала». Немаловажную роль отводят эксперты и органам местного самоуправления. «Местные власти должны стимулировать строительство индустриальных парков, путем предоставления бизнесу существенных льгот и преференций, поскольку реализация подобных проектов требует значительных землеотводов и долгосрочных инвестиций в инфраструктуру, а потому не рассматривается как выгодное вложение денежных средств, - считает руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании «Praedium» Руслан Суворов. - Надо сказать, что уже в среднесрочной перспективе эти вложения оплатятся налоговыми поступлениями и рабочими местами на предприятиях, арендующих площади в индустриальном парке». По мнению Михаила Геца, в настоящее время объектов недвижимости, соответствующих западному понятию индустриального парка, в России практически нет. Среди существующих объектов можно выделить производственно-складской комплекс ИП «Шереметьево», среди строящихся – ИП «Кулон-Истра», который должен вырасти в районе Новорижского шоссе. К сожалению, другие существующие площади, зачастую, не соответствуют требованиям потенциальных арендаторов: в них отсутствуют должная инфраструктура, помещения не отвечают требованиям для размещения высокотехнологичных производств.
Кому в парках жить хорошо Считается, что в парки выгодно объединяться производителям одной группы, логистическим и торговым компаниям, компаниям, предоставляющим транспортные услуги. Безусловно, ИП интересны и тем, кто, нуждается в размещении производства, склада и офиса в одном месте, что влечет за собой, оптимизацию бизнес - процессов, а также упрощает проведение контроля качества и оперативного управления. Кроме того, будущие арендаторы получают возможность строительства своего производства на подготовленном участке, с развитой инфраструктурой, подведенными коммуникациями, дорожными развязками и необходимыми согласованиями. Это значительно экономит их время и средства. «На фоне общего роста экономики, увеличивается и потребность в промышленных площадках. В то же время, ИП предполагает снижение производственных издержек арендатора за счет более эффективной организации процесса производства, хранения и транспортировки товаров», - соглашается Михаил Гец. Конечно, сама идея ИП, прежде всего, представляет интерес для производственных предприятий малого и среднего бизнеса, нуждающихся в оснащенных складских помещениях и наличии производственных мощностей. Подобное объединение позволяет образовать общую производственную среду, а также избавляет предприятие от необходимости стихийных объединений на территориях бывших заводов и НИИ, чьи площади и условия, на фоне общего развития этого сегмента бизнеса, не удовлетворяют их потребностям. Что касается участия и присутствия в ИП более крупных производственных компаний, то такая возможность не исключена, они могут стать потенциальными арендаторами такого формата, являясь в этом случае своеобразным «якорем». Но все же основные участники – представители малого и среднего бизнеса. Арендаторы не просто платят за площадки невысокую цену, они находятся на благоустроенной и технически оснащенной территории. Помимо этого, им гарантировано выполнение арендного договора. На территории ИП можно выгодно пользоваться дополнительным сервисом, а также рядом услуг для развития бизнеса. Нельзя не отметить такой положительный фактор, как работа вблизи основных транспортных магистралей и узлов (это обязательное условие при строительстве парка). На КПД производственного процесса влияет и качественный подбор арендаторов, и образование единой производственной среды. Наличие в ИП помещений универсального типа, может позволить в кротчайшие сроки перепрофилировать их под другой вид производства.
Будущее индустриального формата Относительно прогнозов о перспективах строительства индустриальных парков в России аналитики в целом настроены оптимистично. Так, по словам, Регины Лочмеле, создание отдельных ИП и целых кластеров является тенденцией, которая, по всем прогнозам, будет определять развитие рынка индустриальной недвижимости России ближайшие несколько лет. «Потребность динамично развивающихся российских и международных компаний в размещении своего производства в непосредственной близости к арендуемым складам и центрам размещения рабочей силы обусловливает появление девелоперских проектов по созданию ИП, включающих в себя производственные комплексы, складские и офисные помещения, а также развитую инфраструктуру», - поясняет она. Девелоперские проекты по строительству ИП, как ожидается, будут появляться, прежде всего, в Подмосковье, в том числе в рамках социальной программы Правительства Московской области по созданию промышленных округов – муниципальных образований со всеми элементами инженерной, транспортной, деловой и социальной инфраструктуры, которые необходимы для размещения и функционирования различных производств и сопутствующих сервисов. Таким образом, в условиях растущей заинтересованности ведущих девелоперов в реализации масштабных проектов на территории Московской области, наряду со стремлением диверсифицировать свои риски в среднесрочной и долгосрочной перспективе, реализация проектов ИП представляется альтернативой, заслуживающей особого внимания.
